נתחיל בלהבין מה זה בכלל "משכנתה"? משכנתה היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. ההלוואה שבגינה ניתנת המשכנתה היא בדרך כלל הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישה או שיפוץ יקר של נכס שהוא עצמו ישועבד כבטוחה.
כיוון שמדובר בהלוואה בסכומים גדולים מאוד ובשעבוד של נכס שעשוי להיות מקום מגוריו היחיד של אדם, בנק ישראל קבע 4 מגבלות כתנאי לנתינת משכנתה ללווים (לפירוט מגבלות למתן הלוואות לדיור של בנק ישראל):
- שיעור המימון – האחוז משווי הנכס הנרכש שיכול להילקח כהלוואה לא יעלה על: 75% – לרכישת דירת מגורים יחידה, 70% – לרכישת דירה חליפית ו- 50% לרכישת דירה להשקעה.
- שיעור ההחזר החודשי – שיעור ההחזר החודשי ביחס להכנסה החודשית, לא יעלה על 50%.
- החלק בריבית משתנה –היחס בין חלק ההלוואה הניתן במסלול שנקרא "ריבית משתנה", לבין סך ההלוואה, לא יעלה על 66%.
- תקופת ההלוואה – הלוואה לא תינתן לתקופה העולה על 30 שנה.
דברים שכדאי לדעת לפני שלוקחים משכנתה
- לא חייבים לפתוח חשבון פעיל בבנק שבו לוקחים את המשכנתה. אפשר לקחת משכנתה בבנק אחד ולהחזיק חשבון עו"ש פעיל בבנק אחר.
- אחד המונחים הראשונים בהם יתעניין בנקאי המשכנתאות הוא "הון עצמי". המדובר על הסכום הנמצא בידכם עבור רכישת הנכס. כדי שתוכלו לקחת משכנתה הוא צריך לעמוד על לפחות 25% מערך הנכס הנרכש. קונים נכס בשווי מיליון ₪? לא תוכלו לקחת משכנתא אם ההון העצמי שלכם נמוך מ 250,000 ₪. אל תתפתו לקחת הלוואה מגורם חוץ בנקאי על מנת להשלים את ההון העצמי. הלוואה כזו תכביד עליכם מאוד. עדיף לקנות נכס זול יותר או להמשיך ולחסוך עד שיהיה בידכם הסכום הדרוש.
- לפני לקיחת המשכנתה ערכו סקר שוק. קבלו הצעות משני בנקים לפחות. הבינו את הפרטים המרכזיים שבהצעות והתייעצו עם איש מקצוע במקרה של התלבטות.
- תוכלו לקבל ייעוץ משכנתה מיועץ עצמאי אשר יגבה מכם תשלום. ניתן גם לקבל ייעוץ בבנק, ללא תשלום. יועצי המשכנתאות ינסו להתאים לכם מסלול הלוואות לפי יכולותיכם. אין ליועצים ולבנק עניין להציע חבילת הלוואות אשר תוביל אתכם לחדלות פירעון, כלומר למצב שבו לא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא.
- התייחסות הבנק למשכנתה היא שונה אם מדובר ברכישת דירה ראשונה או דירה להשקעה. בעוד שבעת רכישת דירה יחידה שיעור המימון של ההלוואה לא יעלה על 75% מערך הנכס בעת רכישת הדירה להשקעה יעמוד שיעור המימון על לא יותר מ-50% מערך הנכס.
השיקולים העיקריים שצריכים לעמוד לנגד עיניכם:
- המלצה מקובלת שלוקחת בחשבון את עלויות המחייה, היא לקחת משכנתה שבה ההחזר החודשי לא יהיה גדול מ-20%-25% מהשכר החודשי נטו. וזאת למרות שמגבלת בנק ישראל עומדת על 50% מגובה ההכנסה.
- פרמטרים נוספים לשיקול הגדלת סכום החיוב החודשי ביחס לשכר הם גיל הלווים, מקצוע או עיסוק, האם יש פוטנציאל גידול משמעותי בהכנסה בעתיד הקרוב.
אם כבר החלטתם לרכוש נכס ולקחת משכנתה הגיעו מוכנים:
בעת קביעת הפגישה בבנק כדאי לשאול מהם המסמכים הדרושים. הצטיידו בכל המסמכים הנחוצים: חוזה רכישה נסח מהטאבו, תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים העוקבים, תעודות מזהות.
- בפגישה ישאלו אתכם גם מהו הוותק שלכם בעבודה, מהו השכר והבונוסים שאתם מקבלים. מידע זה יעזור ליועץ להתאים לכם את חבילת ההלוואות המתאימה לכם.
- הלוואת המשכנתה היא לרוב התחייבות לתקופה בחיים שבה בני הזוג עובדים לפרנסתם. אל תתחייבו לתשלומי משכנתא לאחר גיל הפרישה.
הביאו בחשבון שזו כנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם והפעילו את מיטב שיקול דעתכם. עדיף לגור בדירה קטנה יותר מאשר להיות בלחץ כלכלי שנים רבות. כשירווח לכם תמיד תוכלו למכור את הנכס ולרכוש נכס גדול יותר.
