רוב הסיכויים שהמשכנתה תהיה ההלוואה המשמעותית ביותר שתיקחו במהלך חייכם. מבנה ההלוואה, שיטות החישוב, ריבוי התכניות, המסלולים המוצעים וההתנהגות שלה תלויים במגוון עצום של נתונים ומשתנים רציונליים ואמוציונליים, אך בעיקר פיננסיים, שלא תמיד יהיו חשופים וידועים לכם בשעת קבלת ההחלטה.
בארגון פעמונים מדווחים שבמשך שנות פעילות הארגון, המרכיב המשמעותי והכואב ביותר של רוב המשפחות שפנו לסיוע הוא הקושי בתשלומי המשכנתה. עשרות אלפי משפחות שהסתייעו עד כה בפעמונים לקחו על עצמם התחייבות ארוכת שנים למרות שלא ידעו כיצד יעמדו בה. "כאשר ההוצאה הקבועה הזאת גבוהה מהיכולות וההכנסות של המשפחה – היא לא מאפשרת לה לחיות חיים שלווים ומאוזנים", אומר אוריאל לדרברג, מנכ"ל ארגון פעמונים. מתוך ניסיון רב שנים בתחום ניהול נכון של כלכלת המשפחה מבקש לדרברג לגלות אחריות. "אני רוצה לפנות לכל המשפחות השוקלות לקיחת משכנתה, עשו זאת בזהירות, בשמרנות ובעיקר מתוך אחריות. אנו בטוחים שהאחריות הנדרשת בשלב זה משתלמת ומאפשרת איכות חיים לכל אורך מהלך החיים".
צביקה כהן, יועץ במיטב דש יועצי משכנתאות מבית ההשקעות מיטב דש, מסביר כי המשפחות בישראל חייבות לעשות שינוי משמעותי בתפיסה שלהם בכל הנוגע למשכנתאות. "הציבור הישראלי מאמין כי משכנתה היא מוצר מדף פיננסי המשווק על ידי הבנקים וכי ההבדלים בין משכנתה, במסלולים או בבנק זה או אחר, זניחים ושטחיים בלבד. בפועל, ישנם יותר מחמישים מסלולי משכנתאות שונים וכולם מוצעים על ידי הבנקים בישראל. לכן, תמהילי המשכנתאות, הפריסה והמבנים שלהם, יכולים להיות שונים ומגוונים והמשמעויות הנגזרות מכך מגיעות למאות אלפי שקלים".
צפריר עקב, מנכ"ל עין צופיה ייעוץ כלכלי, משמש יועץ משכנתאות בארגון פעמונים, מחלק את לקיחת המשכנתה לשלושה שלבים פשוטים:
שלב ראשון: בחנו את כושר ההחזר שלכם, כלומר כמה כסף אתם יכולים להחזיר בכל חודש לטובת החזר המשכנתה.
שלב שני: בנו את תמהיל המשכנתה שלכם על בסיס כושר ההחזר שלכם ותמצאו את הסכום שאותו אתם יכולים לבקש כמשכנתה.
שלב שלישי: חברו את ההון העצמי שלכם עם הסכום שאותו אתם יכולים לקבל כמשכנתה, והרי לכם התקציב שלכם לרכישת דירה.
"עכשיו צאו החוצה וחפשו דירה בתקציב שלכם", ממליץ צפריר, "ייעוץ משכנתה נכון הוא כזה שיסייע לכם למצוא את התמהיל הנכון עוד בטרם רכשתם את הדירה. אחרי שכבר לקחתם משכנתה לא נכונה נשאר רק למזער נזקים".
אז איך עושים את זה? ארגון פעמונים בשיתוף עם "מיטב דש יועצי משכנתאות" מסבירים כיצד נערכים ללקיחת משכנתה, ממה כדאי להיזהר ומה נכון לקחת בחשבון.
המדריך למשכנתה
1. איך מוצאים את הידיים והרגליים?
קניית דירה היא אירוע מרגש וכאשר אנחנו מתרגשים קשה לנו להיות מחושבים. יתר על כן, כאשר אנו עושים נכנסים לעובי הקורה בבחירת המשכנתה, אנחנו טרודים בסכומים, הוצאות, הכנסות, יועצים, ספקים, מספרים ומילים לועזיות ועשרות נתונים ומשתנים. על כן, בהגיענו לבנק אנחנו רוצים לשמור על התמונה בפשטות ובבהירות ולדעת כמה נשלם בחודש ולמהלך איזו תקופה. מומלץ גם לדעת מהי הריבית.
ניתן להוריד את מפלס החששות באמצעות בדיקת המשכנתה בתרחיש סביר, בתרחיש אופטימי ובתרחיש פסימי. כך תוכלו לדעת בדיוק כיצד המשכנתה שלכם תיראה כבר היום וכיצד היא עשויה להיראות בעתיד, ותצמצמו בדרך זו את אי-הוודאות וההפתעות.
2. כמה כסף צריך בדיוק?
מחיר הדירה הוא הבסיס המקובל לנטילת משכנתה, אולם ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה גדולות ב-10% לפחות מהמחיר שלה. למחיר הנקוב יש להוסיף מסים ואגרות, שכר טרחת עורך דין ומתווך (אם יש), שיפוצים, התאמות ועוד.
לפני שמגיעים לבנק עם דרישה למשכנתה כדאי לחשב את העלות הכוללת של רכישת הדירה והכניסה אליה ולפי הנתון הזה וההון העצמי הקיים להחליט מהו סכום המשכנתה המבוקש. אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם עם מינוסים מנופחים וחובות כבדים שלא יאפשרו לכם לסגור את החודש.
3. יש מקום להשוואה?
מרבית הישראלים חושבים שהם מנהלים סקר שוק לפני החתימה על המשכנתה בבנק זה או אחר. למעשה מרביתנו שומעים בכל אחד מהבנקים הצעה שונה לחלוטין למשכנתה, כאשר הבסיס היחיד להשוואה הוא ברוב המקרים גובה ההחזר החודשי ולעתים גם תקופת ההחזר.
בפועל ההצעות שאנו מקבלים בבנקים שונות במהותן אחת מהשנייה, משום שכל אחת מהן יוצרת תמהיל שונה לחלוטין בין המסלולים. לרובנו אין את היכולת להשוות בין התמהילים ולכן סקר השוק שאנו עושים אינו יעיל ואינו תורם לקבלת החלטה מושכלת במרבית המקרים.
4. הקשר בין המשכנתה, המשכורת וכרטיס האשראי
החזר המשכנתה מחושב ברוב המקרים על פי המשכורת החודשית או סך ההכנסות החודשי, נכון למועד נטילת המשכנתה. בפועל, בתרחיש האופטימי המקובל, ההכנסות החודשיות אמורות להתייצב או להתגבר. לעומתן ההוצאות ישתנו במהלך חיי המשכנתה: ילדים יצטרפו למשפחה ואתם הוצאות כבדות. להוצאות הצפויות יש להוסיף את ההוצאות הבלתי צפויות שתמיד נוחתות עלינו, במיוחד אם אנחנו מתכוננים לתקופה ארוכה של 30-25 שנה.
לכן, בבואכם ליטול משכנתה ולקבוע את גובה ההחזר חודשי, בדקו לא רק את ההכנסות שלכם עכשיו ובעתיד הנראה לעין, אלא גם מהן ההוצאות הצפויות והלא צפויות לכל תקופת ההחזר של המשכנתה.
5. איך גדלת! אני מכיר אותך מאז שהיית כל כך קטנה…
נכון ששיעורי הריבית נמוכים היום יותר מתמיד, אבל ברור שהמצב לא יישאר כך לעד. לדוגמה: ריבית הפריים היום היא 6% (2/2024), אולם לפני שנים ספורות בלבד היא הייתה 5.75%. זהו פער אדיר שיש לו משמעויות כלכליות רציניות ביותר על יכולתנו לעמוד בתשלומי המשכנתה. סביר להניח שמשכנתה המבוססת על מסלולי ריבית משתנה יאפשרו לכם ליהנות מהחזרים נמוכים בשל הריבית הנוכחית, אבל חייבים לזכור שהחשיפה לתנודתיות של הריבית עשויה לשנות את התמונה לחלוטין.
