למרות חשיבותה הרבה והשלכותיה הכלכליות נדמה כי פעולת מִחזור המשכנתה אינה נמצאת כלל במודעות של המשפחות בישראל.

חברת מיטב דש יועצי משכנתאות ערכה מחקר באמצעות מכון המחקר פאנלס לבחינת המודעות והמוטיבציה למחזור משכנתאות. הממצאים מעידים כי רק אחד מכל חמישה מבעלי המשכנתאות בישראל ציין שמחזר בעבר משכנתה. עוד עלה מהסקר כי הסיבות העיקריות הסיבות העיקריות לא למחזר משכנתה בקרב הנשאלים היו "רתיעה מהפרוצדורה הכרוכה במחזור וחשש מקנסות ומעמלות". 

"מחזור זו הזדמנות שנייה לעשות את הצעד הנכון והחכם, גם אם שגיתם בתחנה הראשונה כשלקחתם את המשכנתה", אומר אוריאל לדרברג מנכ"ל ארגון פעמונים המסייע למשפחות להתנהל נכון כלכלית. "אותן משפחות שיודעות שיש דבר כזה מִחזור משכנתה הן כבר במודעות פיננסית גבוהה. אנחנו רוצים שזה לא יהיה רק באחוז קטן אלא שכל משפחה תכיר את האפשרות הזו כבר בתחילת דרכה". עם זאת לדרברג מזהיר מפני הישענות יתר על המִחזור: "כשבאים לקחת משכנתה יש לקחת בחשבון את מכלול השיקולים והבדיקות שמחויבים לעשות ולא להסתמך על כך שפעם בכמה שנים תמחזרו ותתעדכנו. עליכם להיערך בהתאם כבר לפני לקיחת המשכנתה ויחד עם זאת למחזר ולשפר את התנאים אחת לכמה שנים".

גם צפריר עקב, מנכ"ל עין צופיה ייעוץ כלכלי המתמחה בייעוץ לעסקים קטנים ובינוניים, מכיר את הבעייתיות שבחוסר התכנון ובמודעות הנמוכה. "לא אחת באים אליי עצמאים שנקלעו לקשיים כלכליים ואני רואה שהם לא הפרידו בין חשבון המשפחה לחשבון העסק. המשכנתה חונקת אותם ומקשה עליהם גם בניהול העסק והם לא מכירים את האפשרות למחזר אותה בתנאים משופרים ונוחים". הפעולה הראשונה שצפריר עושה במקרים אלו היא בחינת האפשרות למחזור. "המחזור מקל לא רק על הניהול הנכון של כלכלת המשפחה אלא גם לעצמאיים המחזור מאפשר לנהל את העסק בצורה מאוזנת יותר".

אז איך עושים זאת? הנה כמה כללים שכדאי לדעת:

למחזר זה לא רק איכותי לסביבה

ישראלים רבים מפסיקים להתעניין במשכנתה שלהם מיד אחרי שחתמו עליה. רק 20% מהלווים ממחזר את המשכנתה שלו אחת למספר שנים, וברוב המקרים מדובר במשפרי דיור הרוכשים דירה חדשה ומנצלים את ההחלפה גם לבחינת המשכנתה הקיימת. יתר על כן, ישראלים חוזרים למשכנתה שלהם ברוב המקרים רק בעת משבר, שבעקבותיו הם אינם יכולים לעמוד יותר בהחזרים או זקוקים נואשות לפריסה מחדש.

על כן המלצתנו לא להסס למחזר. כדי לעשות זאת יש לבחון את המשכנתה הקיימת לפחות אחת לשנה בתהליך הנחשב לפשוט מאוד: מתקשרים לבנק ומבקשים לקבל דוח הנקרא "דוח יתרות לסילוק", הכולל את היתרות לסילוק ופירוט המסלולים, יתרת החוב, הריביות וקנסות היציאה, במידה וישנן.

עם הדוח הזה ניתן לפנות ליועץ משכנתאות כדי שיבחן את כל הנתונים ויבדוק אם המסלול מתאים, עד מתי הוא מתאים ומה פוטנציאל החיסכון בשינוי מסלולי המשכנתה או בגובה ההחזר החודשי.

למי כדאי למחזר משכנתה?

רובנו לא ששים להרים טלפון לבנק או ללכת לסניף ולהמתין. לכן, לפני שאתם מתחילים בתהליך המחזור, הנה שלוש שאלות פשוטות שיקבעו אם כדאי לכם בכלל להתחיל את התהליך:

האם יתרת ההחזרים במשכנתה שלכם עולה על 400 אלף שקלים?

האם נותרו לכם יותר מחמש שנים לתשלומי המשכנתה?

האם התשלום החודשי גבוה מדי?

אם עניתם לשלוש השאלות בחיוב כדאי לכם מאוד להרים טלפון לבנק ולבקש דוח סילוקין. סביר להניח שבעזרת מחזור נכון תוכלו לחסוך יותר מ-10% מהחזרי המשכנתה שלכם.

מתי כדאי למחזר?

באם סיבת המחזור היא שיפור תנאי המשכנתה, בכדי שתוכלו למקסם את הרווח כדאי לבדוק את כדאיות מחזורה לאחר תקופה של חמש שנים מיום לקיחתה. המלצה זאת נובעת מכך שבנק ישראל הורה לבנקים לא לגבות את מלוא הנזק שנגרם להם בשל המחזור, כלומר קנס השבירה במחזור לאחר חמש שנים משולם בחלקו והולך וקטן עם השנים (בעשר שנים הוא קטן משש שנים).

אם השיקול שבשלו אתם מעוניינים למחזר את המשכנתה הוא הקטנת התשלום החודשי, בדרך כלל בעת מחזור מאריכים את תקופת ההחזרים. הדבר יכול לבוא במשולב עם שינוי בהרכב המשכנתה. אם חלק מהמשכנתה הממוחזרת תהיה בריבית משתנה, קחו בחשבון את היכולת או אי-היכולת שלכם לעמוד בשינויים גדולים בהחזר החודשי, דבר שמאפיין החזרים במשכנתה שכזאת.

באופן כללי אין קנס שבירה (במחזור ובפירעון) כשמסלול המשכנתה מבוסס על ריבית משתנה וצמודה לפריים. במשכנתאות במסלול זה קיימות תחנות יציאה אחת לכמה שנים לפי מה שנקבע בהסכם, ובתחנת היציאה אפשר לעבור מסלול או להישאר במסלול בריבית חדשה, שיכולה להיות גבוהה יותר או נמוכה יותר לפי תנאי השוק. הריבית מושפעת בדרך כלל מהריבית הממוצעת בבנקים בזמן החידוש ומהריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל.

איפה ממחזרים משכנתה?

מרבית הממחזרים בישראל מבצעים את מחזור המשכנתה בבנק שבו הם נטלו את המשכנתה ולכן אינם ממצים את הפוטנציאל לחיסכון הגלום במחזור. אם כבר החלטתם למחזר, פנו לשני בנקים אחרים ובקשו הצעה. לבנקים האחרים יש עניין מיוחד שהמשכנתה תעבור אליהם ולכן הם יתאמצו לתת הצעה ראויה וטובה יותר מאשר המשכנתה הקיימת. לפעמים מסלול מסוים שמתאים לכם קיים בבנק אחד ואינו קיים בבנק אחר. לאחר מכן ניתן לחזור לבנק שלכם ולבקש ממנו הצעה, תוך הדגשת העובדה שיש לכם כבר הצעות מבנקים אחרים, וכל זה נעשה ללא עלות. ניתן גם לפנות ליועץ משכנתאות עצמאי, אולם יש לקחת בחשבון שלבדיקתו ולהמלצתו יש עלות שיכולה להגיע לכמה אלפי שקלים. לאחר שיש בידיכם כמה הצעות, בחנו מהי ההצעה הטובה ביותר והמתאימה ביותר עבורכם ורק אז תבחרו בבנק המתאים.

לקחתם משכנתה? מזל טוב! מעכשיו תתעדכנו בקביעות בחדשות

רובנו חותמים על המשכנתה ומתחייבים לה, כמו שהיא, עד לתום ימיה. אבל לא מדובר בעסקה חד-פעמית. המשכנתה היא מוצר פיננסי דינמי ומשתנה, המושפע באופן מהותי משינויי הריבית במשק, ממדד המחירים לצרכן ובמקרים מסוימים גם משער הדולר. השינויים בכל אחד מהרכיבים האלה יכול לשנות באופן מהותי את גובה ההחזרים במשכנתה, ולכן חשוב מאוד לדעת מהו תמהיל המשכנתה שלכם ואילו מדדים פיננסיים משפיעים עליה. מכאן ואילך כדאי לעקוב אחר המדדים האלה ולהבין כיצד הם משפיעים עלינו. כך נוכל להיערך לשינויים השונים במשכנתה, נדע להימנע מהפתעות ולנלמד מתי כדאי לנו למחזר.

ולסיום: זהירות, יועצים לפניך

הישראלים אנשים טובים. הם אוהבים לתת עצות, טיפים פרקטיים ולעזור לכל אחד. כל בן משפחה, חבר ומכר ישמח לספר לך על המשכנתה המדהימה שלו ולחבר אותך לפקיד הבנק הנפלא והנחמד שלו. כפי שכבר הבנו, המשכנתה הטובה ביותר עבורנו מבוססת על תמהיל שמתאים רק לנו, למודל ההשתכרות שלנו היום ובעתיד, להוצאות שלנו ולמידת הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת על עצמנו. לכן, העצה הטובה ביותר שאפשר לתת לכם היא: הקשיבו לעצות, אמרו תודה ושאלו את עצמכם את כל השאלות שיתנו לכם תמונה אמיתית על המשכנתה שמתאימה לכם בדיוק.

את התשובה לכך תוכלו למצוא בסיועו של יועץ משכנתאות עצמאי או יועץ בבנק אחר, שיוכל לסייע בכמה סעיפים חשובים:

• לשאול את השאלות הנכונות ולענות עליהן
• ליצור תמהיל משכנתה אידאלי עבורכם
• לאפשר לכם לראות איך המשכנתה תתנהג בתרחישים שונים.

מיחזור נעים ומועיל!