מהי משכנתה הפוכה?
שאלה:
אני בן 75, ואני ואשתי עדיין עובדים. אם או כשיגיע זמן שלא נוכל להמשיך לעבוד, יש לנו רק ביטוח לאומי + פנסיה קטנה שאשתי מקבלת מידי חודש. מעבר לזה יש לנו דירה ללא משכנתה.
רציתי לבדוק את האופציה של משכנתה חוזרת כמקור
נוסף כשנפסיק שנינו לעבוד.
תשובה:
משכנתאות לגיל השלישי מוצעות על ידי בנקים וחברות ביטוח, עם הבדל משמעותי במנגנון המימון:
- בבנקים, גובה המימון נקבע לפי יכולת ההחזר של הלווים, כגון הכנסות, פנסיה, והיסטוריה כלכלית.
- בחברות הביטוח, גובה המימון נקבע לפי גיל הלווים ושווי הנכס, כאשר ככל שהגיל גבוה יותר, אחוז המימון עולה.
להלן פירוט המסלולים:
- משכנתא פנסיונית – בנק מזרחי
הלוואה ללא החזר חודשי, המתאימה למימון שוטף, הוצאות גדולות או עזרה כלכלית. מבוססת על יכולת ההחזר ותכנון פיננסי מותאם. - משכנתא זהב – בנק לאומי
הלוואה גמישה לבעלי נכסים, עם תנאים מותאמים אישית למטרות מגוונות. גובה המימון תלוי בהכנסות וביכולת ההחזר של הלווה. - משכנתא לגיל השלישי – בנק ירושלים
מסלול עם פריסת תשלומים ארוכה, המתאים להוצאות מחייה ולצרכים משתנים. גובה המימון נקבע בהתאם ליכולת ההחזר.
משכנתא הפוכה – חברות הביטוח
הלוואה המבוססת על שווי הנכס וגיל הלווה, ללא החזרים חודשיים. מתאימה לשיפור איכות החיים או עזרה כלכלית, עם פירעון בעת מכירת הנכס או מהעיזבון.
רוצים לסייע עם המשכנתה לקרוב משפחה, איך כדאי לעשות זאת?
שאלה:
מנסים לעזור לבן דודי השקוע במשכנתה עם החזרים שאינו מצליח לעמוד בהם (ההכנסות פחתו באופן ניכר). גויס סכום משמעותי על מנת לסגור חלק מההלוואה. רוצים להתייעץ איך וכיצד לבצע על מנת למקסם?
תשובה:
מאחר והיו אי-כיבודים של ההחזרים, אין אפשרות לנסות לקבל הצעה מבנק אחר וכל התהליך יצטרך להתבצע מול הבנק ממנו נלקחה המשכנתה מלכתחילה.
מאחר ומדובר בסכום משמעותי כדאי מאוד לקבל חוות דעת של יועץ משכנתאות לפני ביצוע הפעולה.
ייתכן וניתן יהיה גם לשפר את תנאי המשכנתה, למרות שהסיכוי לכך קטן כתוצאה מההיסטוריה של אי-כיבוד ההחזרים.
המידע הדרוש לשם ייעוץ לעניין הזרמת המזומן בלבד: דוח יתרות לסילוק, ההחזר החודשי הרצוי, סכום המזומן הקיים.
המידע הדרוש לשם ייעוץ לעניין הזרמת המזומן ושיפור התנאים: דוח יתרות לסילוק, ההחזר החודשי הרצוי, סכום המזומן הקיים, תדפיסי עו"ש לשלושת החודשים האחרונים, תלושי שכר של שני בני הזוג לשלושת החודשים האחרונים, פירוט מועדי אי-כיבוד ההחזרים, פירוט המגבלות על חשבונות העו"ש במידה ויש, שווי הנכס שבגינו נלקחה המשכנתה.
הוסברה החשיבות שהפונה יהיה בעל החוב. הועלתה הצעה להציע למשפחה לפנות לקבלת הדרכה מפעמונים.
האם לקחת הלוואה נוספת על המשכנתה?
שאלה:
אני קונה דירה. בשביל לקבל את המשכנתה אני צריך להשלים ל-35% מהדירה. חסרים לי עוד 70 אלף ש"ח. אם אקח הלוואה מהבנק אצטרך לשלם גם את ה-70 אלף ש"ח וגם את המשכנתה עצמה.
מה אתם ממליצים לעשות?
תשובה:
מומלץ כצעד ראשון לבחון אם יש מקורות חלופיים נוספים. מקורות חלופיים יכולים להיות לדוגמה: הלוואה כנגד חיסכון לטווח ארוך קיים (קופת גמל, קרן פנסיה, ביטוח מנהלים), גמ""חים, בני משפחה, חברים ומעביד.
לאחר שתהיה תמונה ברורה של המקורות ותנאיהם, מומלץ לבחון אם קיים כושר החזר התואם את הצירוף של ההחזר על המשכנתה + ההחזר על ההלוואה / ההלוואות הנוספת/ות ואם התנאים שהוצעו הם אכן תנאים מיטביים.
מומלץ שבחינה זו תבוצע במבט לטווח ארוך, ולא אך ורק במבט לטווח קצר, ועדיף שתבוצע בהתייעצות בגורם מקצועי (יועץ משכנתאות או יועץ כלכלי).
יש לזכור כי הדרישה להון עצמי נובעת בין היתר מתוך כוונה להגדיל את הסיכוי שהרוכש אינו "קופץ מעל הפופיק".
בחינה מדוקדקת של הנזכר לעיל תספק תמונה מהימנה אם רכישת הדירה הנ"ל אכן תואמת את היכולות הכלכליות במבט לטווח ארוך והכוללת שמירת יכולת החזר בצפי של שינויי ריבית ומדד, שישפיעו על ההחזר החודשי של ההלוואות (בהתאם למסלולי התמהיל שלהן), כמו גם שמירת יכולת ההחזר על פי צפי של שינויים אישיים הנובעים מהגדלת המשפחה.
האם כדאי למחזר משכנתה?
שאלה:
לקחתי לפני כשבע שנים משכנתה. לא יודעת מהם תנאי המשכנתה. שמעתי שהריביות עכשיו נמוכות ומעוניינת לברר מה כדאי לי לעשות.
תשובה:
פני לבנק למשכנתאות שבו לקחת את המשכנתה ובקשי מהם דוח יתרות לסילוק על מנת שניתן יהיה להעביר את הפנייה ליועץ משכנתאות.
לפי הנתונים ניתן יהיה לשקול כדאיות מחזור חלקים שונים במשכנתה, נוסף על חלק ממנה שניתן כהלוואת בלון, מאחר והריביות המקובלות היום הן נמוכות באופן יחסי.
ניתן לפנות ליועץ משכנתאות לקבלת עזרה בבניית תמהיל אופטימלי עבורך – ובהתאם להמלצה, לפנות לבנק. יש לקחת בחשבון כי ייעוץ כזה כרוך בעלות ואינו ניתן במסגרת הייעוץ או הליווי בפעמונים הניתן בחינם.
ניתן גם לפנות ישירות לבנק בבקשה למחזור לקבלת הצעה, ללא התייעצות חיצונית, אך במקרה כזה יש לזכור שהבנק חושב בראש ובראשונה על האינטרסים שלו.
המשכנתה גבוהה מידי, האם למכור את הדירה?
שאלה:
המשכנתה שלנו מאוד מעיקה – 9,000 ₪ בחודש. אנחנו מבקשים לדעת: האם למכור את הדירה ולפרוע 90% מיתרת המשכנתה המעיקה בסך 1.1 מיליון ₪, או שנפרע 80% מהמשכנתה על ידי פירעון של כל החסכונות שלנו (קופת גמל, קרן פנסיה וקרן השתלמות) ובכך להמשיך לקבל דמי שכירות בסך 4,200 ₪ בחודש לפירעון 1000 ₪ בחודש על יתרת המשכנתה (הדירה מושכרת לטווח ארוך כמעונות סטודנטים)?"
תשובה:
אתם מבקשים להתייעץ מה נכון יותר למכור את הבית או למשוך את החסכונות, כשמטרתכם: החזר משמעותי של המשכנתה ליצירת הקלה בהחזרים החודשיים מתוך מחשבה שהדבר ישפר את התנהלותכם הכלכלית.
אם אכן זהו המצב, עושה רושם כי הנקודה שעליה כדאי לשים דגש איננה בהכרח סגירת רוב המשכנתה – שהרי מהתמונה שציירתם, יש לכם שני נכסים להשקעה, שההכנסה מהם עולה על ההוצאה בגינם.
צעד כזה, בלי לבחון את כל התמונה בצורה מדויקת, הכוללת בחינת כל החובות האחרים שלכם, כלל חסכונותיכם, הוצאותיכם והכנסותיכם, יכולה לגרום לכם נזק בטווח ארוך ועל כן איננה מומלצת להתייעצות במנותק.
כמובן שנוסף על כל צעד אחר שתבחרו לעשות, כדאי גם להתייעץ ולבחון את תמהיל המשכנתה כדי לוודא אם ניתן למחזרה ובכך להגדיל את הפער החיובי שבין ההוצאה להכנסה בגין נכסים אלו.
סביר שבחינה מדויקת וכוללת תניב פתרונות חלופיים שיהיו טובים הן לטווח קצר והן לטווח ארוך וייתנו פתרון מקיף שיחזיק מעמד לאורך שנים.
למאגר השאלות והתשובות
